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买房被套然后房价翻倍,是什么样的体验

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发表于 2019-3-23 09:04:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多人都会对房产大V产生莫名的敬仰,认为这帮人整天泡在楼市里,肯定要比一般人更懂房子,每次买房都是神操作。

我出道之前也是这么想的。可真的开了公号结识不少大咖之后才发现,房产大V也和你我一样,都是从普通人一步步过来的。

他们也会有错过抄底的懊悔和被套在高位的烦恼。即便是自己买的比较得意的房子,回过头来看,当时的操作也并不全是最好的。

如果说他们有和大家不同的地方,那应该就是:

这些成功者更加敢于试错。

而楼市长牛也给他们一个很好的反馈,几乎所有的错误都会被时代的主升浪所修复。每一次教训之后,这群经验越来越丰富的买房人,反而在白银十年里更加游刃有余。

我在这个行业待得越久,越有一种感觉,很多时候拉开人与人差距的,除了知识储备之外,更多的是实操的经历,更确切的说是那些失败的经历。

知道了什么不可为之后,才有勇气在面对机会的时候,来一把快准狠。

我今天就分享下自己当年在楼市里不太顺利的买房经历,希望对大家有用。

01

2007年的时候,我买了人生第一套房,也是我这辈子买的唯一的一套新房。

就在我买房之前,上海楼市经历了2年的牛市,整体房价至少有了50%的升幅,政府也启动了楼市调控,房价药丸的论调传遍整个市场。

在股市里神准的谢国忠,身披摩根史坦利首席经济学家的光环,提出了房价暴跌的论调,获得大家的普遍关注。

我也深受他的影响,对楼市更加低看一眼。只不过当时的我,迫切需要准备一套婚房,所以才不得不走入楼市。

我暗暗对自己说,因为房价可能会回撤,所以房子要尽可能买的小一些,总价低一些,这样的话自己的损失也会少一些。

现在回想,这个决策已经成为我楼市人生中最大的遗憾。

不过在当年,我还是对自己的买房战略很得意的。

我刻意回避了市中心的大户型,跑到上海中环外选了一套二房。要知道当时的中环,就和现在的郊环差不多,当年上海出了内环都叫乡下。就这样,我首付了30万,总价100万,用掉了首房首贷,搞定了房子。

记得我付首付的时候,整个售楼处里都没有人看房,销售员比买房人还多,更加让我相信自己的判断。

02

我刚买完房,2008年金融危机就来了。

经济不景气,大批农民工返乡,民间开始出现不稳定的声音。

上海楼市人心惶惶,整个上海房价普跌15%左右。现在大火的新江湾城板块,那个时候新房直接打7折的都有。

微博大V财上海有一句名言,京沪永远涨。

这个我从来不信。因为我自己的房子就深跌过,我买的新房还没交房,二期开出来就直接打85折,还送装修。

我一边暗骂开发商无良,和邻居们一起“维权”申讨。维权是有用的,开发商给我们升级了小区配套。另一边我内心对自己之前看空的预判颇为满意,幸好房子买的小,没被套多少。

就在这个时候,中国楼市历史上最大的神转折发生了。

政府推出了4万亿刺激计划。

这个事件对我楼市认知的冲击,至今没有其他事件可以替代。

要知道,2008年上半年的时候,领导的口径是遏制房价过快上涨,而到了年底,就变成“信心比黄金更重要”。

放在今天,就好像刚公布的工作报告里说好了房住不炒,半年后突然放松限购限贷限售,然后给7折按揭利率,再减税去库存。

我记忆里,调控收紧和放松同时出现在一年里面,只有2008年这一次。

4万亿之后,没几个月房价开始上涨,到了2009年的时候,那套房子已经翻倍了。

戏剧化的行情演绎,让我对楼市下定决心:

当领导不鼓励你买房的时候,你可以不听。
但是领导鼓励你买房的时候,你一定要听。

这个经验至今有用。

03

虽然第一次买房的经历距今已经超过了十多年,但我还是会时不时拿出来复盘一下。每次思考都会有新的感悟。

第一个感悟,原来房子是得到国 家背书的利益共同体。

4万亿前后发生的事情,彻底改变了我的楼市价值观。

从大的方面讲,楼市背后是经济,经济背后是就业,就业背后是稳定。七十年代和九十年代发生的大事告诉我们,在中国稳定压倒一切,而这个抓手就是经济,切入点就是楼市。

从小的方面讲,我们买的只是房子,房子下面的土地依旧是国 家的。每套房子就是个公司,国 家是大股东,你是小股东和高管。把自己的利益和国 家绑定在一块,没有比这个更放心的事情了。

我印象最深刻的是同时期的股票市场,2007年上证指数从历史高位6124点回撤回来之后,即便在2009年大反弹之后,指数也只达到原来的一半。同样都是资产,一波刺激下去,股票依然是打5折,房子就能翻倍。没有比较,就没有伤害。以后我只要听到有专家建议卖房炒股,我对他的看法就是,不是蠢就是坏。

我也从那一年开始深耕楼市,后面陆陆续续买了不少,当然也没少踩坑,但是每一次被套住之后,熬个二三年,总是能满血复活,还获得了不错收益。

人就是这样,越乐观,越能得到正向反馈,越得到正向反馈,越乐观,这大概就是所谓的良性循环吧。

04

第二个感悟就是房价从来没有便宜过。

现在很多人都会有一种观点,就是错过了当年楼市的主升浪,房价低位的时候没有买后悔莫及。我说,就算让你穿越回去,你一样不会买房。当年买房并没有大家说的那么容易。

拿我买的房子来举例说。2007年我买的房子总价100万,单价1.2万。当时我的月薪是5000元,在那个时候5000元的工资已经算是不低了,也算是体面白领了。

但以我这个收入去买一套当时还算远郊的房产,每个月还月供依然还是很吃力的,我记得我每个月要还4000左右,导致一年里有几个月,还是得回家吃饭啃老。

更大的问题,当时的便宜房价对应的配套周边资源远比不上今天那么好,也没有现在那么大的确定性。

举个例子,07年上海张江的房价大概是8000左右。虽然便宜,但是周边都是荒芜的空地,晚上都不敢走在路上。而现在的张江,旁边都是现代化高科技园区,和漂亮整洁的购物中心。

当年的便宜房子,能享受到的资源也很弱。而现在动辄10万的房价,对标的也是比肩国际顶级城市的软硬件条件。

从这个角度看,十年前买房的人,和今天做着一样艰难的决定,都是不知未来的接盘侠,拿命来拼的勇士。
无论十年前还是现在,共同的是,大家都是在赌未来的国运,压上的是驾驭自身命运的信心。阶级固化只是不努力的说辞,不想吃苦而已。

05

第三个感悟是房价不言顶,掘金靠负债,规模要克制。

07年到现在,我的那套房子大概涨了5倍左右,表面上看获利颇丰。

但我留心观察过,这些年来除了房价上涨之外,菜包子也从3毛涨到1.5元,大排面从3.5元涨到了15元左右,普通白领工资也从3000涨到了1万。

各个领域物价涨幅虽然有高有低,但我真实的感受是货币宽松是存在的。

从这个意义上来说,房价长期看是没有顶部的,一切只是数字游戏而已。也就是说,大家买房保值的想法是没错的。

但增值的最大部分,不是来自房产上涨本身,而是来自于按揭贷款多买到的房产。

因为大部分朋友首套房的首付款和按揭的比例基本上是1:2,也就是200万现金撬动了400按揭,买600万房子。

一套房子里6到7成的价值构成是来自于按揭负债贡献的。当一轮房价上涨的时候,6到7成的增值也是来自于按揭负债。

所以我们一直说全款买房打平货币宽松,贷款买房掘金货币宽松。买房不贷款,几乎等于白买。

但是我们也不建议你太浪,放太大杠杆去买房子。

回想我08年房价下跌的时候,内心是压力极大的,因为没人知道未来会怎么样。30万首付,买100万总价,回撤15%,意味着我的首付实际亏损了一半!
虽然我不是炒房,我是打算刚需自住,但对于一个普通人,买房的首付亏损一半,表面不说,内心依然很慌张。

好在当时的现金流非常好,还有家里的支持,就算房价不涨,我也不会断供,日子过得下去。

量入而出的贷款规模,和良好稳定的现金流可以给自己平和的心态。只有平和的心态,才能做到长持,才能完全吃到主升浪。
比较好的节奏是,等上一套房浮盈三成以上,再继续买下一套。因为中国楼市历史上从未出现过回撤过3成的情况,所以你有足够的底气继续操作。

06

最后说说我对未来的看法。

今天依然是买房的好时代。虽然楼市调控越来越严格,大城市房价基数已经不低,这些都是不利条件,但我还是看到不少有利条件:

1、房产自媒体的快速传播,增加了获取经验的途径,减少了试错成本,给你省下无数时间和金钱。

2、金融在不断进步,融资手段更加丰富,事半功倍。

3、楼市的雪坡还很长。一线城市顶部远未到头,二线城市可以复制出一线城市过去十年的轨迹。

往前看,一望无际。

跨越阶级之前,先想想怎么跨越自己。
想让自己活得带感,先得学会对这个世界乐观!
来源:房地产




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发表于 2019-3-23 09:05:39 来自手机 | 显示全部楼层
那就自己理亏呗
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发表于 2019-3-23 09:09:33 来自手机 | 显示全部楼层
这个怎么说的清楚,投资本来就是有风险的事情。
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发表于 2019-3-23 09:15:39 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-23 09:28:56 来自手机 | 显示全部楼层
我不知道可以说什么
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