调控还有多久

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江南中学初一

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发表于 2019-11-6 15:42:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
平常我们关注楼市的涨跌,需要留意央行个人住房贷款余额的数据,因为钱不会说假话,这才是决定房价涨跌,楼市行情冷暖的关键。
最近易居研究院出了一个报告,央行数据显示,2019年三季度,个人住房贷款余额新增10900亿元,环比持平,同比增长5%,房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。

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数据来源:中国人民银行、易居研究院
看上面这个图,对比一下,你可以大概看出来,从2016年到现在,房贷余额占比和新增一直是比较多的,就新增余额来说,相比2015年之前,明显上升了一个台阶。
观察历史数据,个人住房按揭贷款新增额大致出现三个高点(40%以上),分别发生在2007、2009年和2016年。2016年三季度,该指标连续刷新历史最高值,达到53%。也就是说,新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。
之后虽然有所下跌,但是依然在20%-30%之间,明显高于2014年之前上一轮调控的周期,那时候在10-20%之间震荡。
说明什么呢?
也就是说,现在虽然调控很严格,但是对房地产行业来说,显然要比2014之前那一轮调控周期日子好过的多。除非是你前几年非常激进,拿了太多地王,或者说高杠杆融资的,现在就会比较难熬。
当然,还有一个可能,现在只是上半场,还有下半场要熬,很多房企熬不过下半场。
最近又爆出一家靠花钱买出的百强房企,上海三盛宏业陷入资金链危机,全国项目大面积停工,距破产清算仅一步之遥,员工讨债,董事长当众大哭。
公司总资产512.48亿元,总负债就有417.65亿元,其中带息债务269.52亿元,资产负债率高达81.5%。

下面还有一个图,就是全国居民购房杠杆率与百城房价指数。现在大概处于调控的一个中途,所以还有较长的一段时间需要等待天亮。

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数据来源:中国人民银行、住建部、国 家统计局、各地统计局、各地房管局、中国城市二手房指数网站、易居研究院
全国居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重
易居研究院的报告发现,房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。
只要居民加杠杆,房价就上涨。居民降杠杆,房价涨幅就下跌。
2015年一季度开始,居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶。
居民购房杠杆率在2016年四季度见顶,主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。
2018年一季度,杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行,房价指数涨幅扩大,这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象,三四线城市还在轮动上涨。
7.31政治局会议后,市场明显降温,三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
2019年一二季度,因为降准,杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,市场预期随之转变,全国首套房贷平均利率连续4个月上升,三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。
如果参考上一轮调控看,居民杠杆率在2012年时,大概是21%左右,属于近十年来最低值,但房价指数最低位在2014年3月,所以房价的底部会晚于居民加杠杆,市场见底会有滞后性。

这一轮调控,居民降杠杆目前还在30%左右,什么时候降到20%,能不能降到20%,这都是未知数,但可以肯定的是,百城房价指数环比涨幅是百分百没有到底的!
调控已经过去三年了,我觉得离终点至少还有2年的时间吧!也许更久!要看泡沫消化的情况,所以一城一策是必然。
但有些城市,比如苏州,深圳,武汉,杭州,这几年房价压根就没跌,一直在稳步爬坡,或者横盘震荡,这种城市是万万不能放开的,泡沫没有消化完,必须先压着。

来源: 樱桃大房子


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发表于 2019-11-6 15:46:49 来自手机 | 显示全部楼层
嵊州稳稳的,没有感觉到涨跌。
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发表于 2019-11-6 15:56:29 来自手机 | 显示全部楼层
我们嵊州还没有跌的苗头
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发表于 2019-11-6 16:00:41 来自手机 | 显示全部楼层
忘记炒房赚钱,所谓的历史规律只有20年,但是20年又是一个大的周期,大的周期转折点来了
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发表于 2019-11-6 16:14:14 来自手机 | 显示全部楼层
以前无论怎么调控,外面资金都是流入的,现在不断流出,房地产只是账面的东西
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发表于 2019-11-6 16:15:43 来自手机 | 显示全部楼层
调控一直都在,放松总是悄悄地。
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发表于 2019-11-6 16:25:20 来自手机 | 显示全部楼层
有的房子空着也不出租,真是资源浪费啊
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发表于 2019-11-6 16:27:22 来自手机 | 显示全部楼层
泡沫消是指涨幅吗?那房价最终只能靠通货膨胀降价了吗?
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发表于 2019-11-6 16:34:04 来自手机 | 显示全部楼层
加杠杆,房价就上涨。降杠杆,房价涨幅就下跌。
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