2020刚需买房大法

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江南中学初一

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发表于 2019-12-18 13:51:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
任何事情从0到1都是最难的,买房这种需要技巧、时机、勇气的事更是如此。
尤其是对刚需而言,掏空了“六个钱包”凑出的首付,未来还要省吃俭用稳定自己的现金流,面对的压力可想而知,纠结无处不在。
今年深圳房价的突然上涨更是让不少没有早下手的买家后悔不已,心态炸裂。焦虑、恐慌的情绪也感染了让不少刚接触房地产不久的刚需,有些慌不择路。
看到刚需们的纠结,这次就给大家简单讲讲,刚需买房的一些思路(适用于深圳)。
01 放弃完美

刚需想要买什么样的房子?
这个问题闭着眼睛都能回答:房子要大,要新,最好带大花园,大阳台,离公司近,能上名校,能看到升值潜力,如果是个三房就更完美了... 恭喜,你想要的这种房子,全国人民都是这么想的!但你确定你的预算能和深圳甚至全国的有钱人竞争吗?
现实就是这么残酷,受预算限制,大多数时候刚需其实并没有多大的选择空间。
买房的烦恼永远源自钱不够,很多时候正是买不起这类房子,我们才叫刚需。

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刚需买房第一个要纠正的,就是过于追求完美的心态。
坚持是个很好的品质,但有时候放弃会使我们获得更多。一直纠结于找不到完美的房子,只能看着房价上涨干瞪眼。 所以,为了更高效的买房,我们首先得接受不完美。无法一步到位,就要控制好自己的预期,对自己的需求排个序,去根据自己的预算做筛选。
一般情况下,能有房子能满足你排序的前三个愿望就已经是奢望了。

02 重视房子的金融属性
大部分刚需成为业主时都很开心的,但还是有很多人过个一两年就后悔了。显然全凭自己的喜好买房并不一定是对的,需要遵循一些客观的标准。

除非是真看走眼了,买差了,住得不舒服,大多数的烦恼来源于房子没涨或者涨得慢。 这就涉及到房子的两个属性:居住属性和投资属性。
居住属性影响投资属性,居住体验好的房子往往有不错的价格基础,但涨得快的却不一定是住得最舒服的房子。
刚需买房,必须兼顾居住价值和投资价值,甚至投资价值优先。很简单的道理,你的房涨得慢甚至不涨,以后换住成本就大了,因为好房子涨得更快!
到这里,很多人可能会反对说“我买房子就是买来住,不考虑卖出去。” 我只能说,除非你是土豪,否则千万不要把这句话当真。这里再重复、反复强调一句,对于大部分人来说房子都是人生中最重要的资产,一定要重视房子的金融属性(保值增值、易流通)。
因为凡事怕个万一,比如碰到家里有人重病急要钱不得不卖房,到时候可能哭都来不及。
很多人在买房时,都感觉自己会在这套房子里住一辈子,那种感觉像极了爱情。但现实就是大多数人买房后,差不多5年左右就会换掉。
03 地段、产品、教育,重点在哪?

房子没有毫无理由的贵,也没有毫无理由的便宜。在做出选择之前,我们首先弄明白房地产价值的基本组成。
这些东西都很基础,但我认为每个买房的人都应该对此了如指掌,尤其是第一次买房的刚需,会让你节省很多时间。 抽丝剥茧,先上定义。

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说白了,你买的不光是房子(产品),其实还包括了你脚下的那块地。但是,因为房地产又和教育制度挂钩,而教育资源具有稀缺性,所以房子又有附带的学位价值。 由此我们可以得到一行基础的公式:房地产价值=房产价值(产品)+地产价值(地段)+附加值(教育等)。
从某种意义上来教育也是受地段的一部份,之所以要把这一项单独列出来,首先因为它更像政策的产物:你可以去楼下的商场买东西,也可以去10里以外的商场买东西,但是你不能让孩子想去哪个学校就去哪个学校。
其次是它对房价的影响实在太大,以至于能够单独撑起一类房价。
我们再细化来看这三项的影响因素。

房子的位置,或者说地段,包括了交通、商业、环境、圈层、景观、医疗等配套优劣;房子本身的产品要素又包括了建筑品质、户型、物业、景观、居住人群等;
房子学位价值则受学校质量、入学难度、学位变动影响。

所以这么多要素,刚需到底应该关注什么?
其实,每个挺重要的,但我们追求不了完美,只能挑些重点的东西。
如果要用一个式子表达它们的重要程度:品质(15%)+户型(15%)+学位(25%)+地铁(25%)+商业(10%)+其它(10%)=刚需买房要素权重(100%)。
当然这不是绝对的,在不同家庭情况、工作状况可以适当调整。

只能说在社区和房子品质不差,其它因素没有严重缺陷的基础上,刚需买房要注意看大的地段、地铁、商业、教育和户型实用性。
之所以重视这些,不仅是从实际居住需求出发需要,更重要的是这些因素,在楼市分化的环境中容易成交,容易涨。
因为价值点明确(炒点明确),需求旺,具备一个或几个这样因素的楼盘容易在普通楼盘中鹤立鸡群,容易保值升值,同时也容易流通。

懂了这几点,下面就是操作问题了。多花时间了解片区,多踩盘,在预算范围内按照“城市——片区——小区——户型”的顺序,逐步缩小自己的选择范围。
04 地段如何挑选
房子买哪恐怕是比买什么样的的房子还重要的事情了。

因为在自然的状态下,房子本身是贬值的:建筑会随时间老化,审美会随时间更迭,好物业和新潮的风格只是在延缓这个过程。

房价之所以上涨,除了受供求关系、货币宽松等政策影响,很重要的一点是在城市生长过程中地段在升值。
首选核心区,但不要迷信
稍微了解房地产的也知道城市中心地段好,但问题是市中心的房价,普通刚需的选择已经不多。
就拿南山为例,500万以下的两房可选择的不多,10年以上的楼龄跑不了,均价差不多都要7、8万/平,面积小,花园也一般。 如果预算更少,那只能买更老、更差的社区了(好学位的老破小价格不会便宜)。
但是在谈消费升级的当下,老破小区容易遭年轻人嫌弃,他们并不介意选择稍微花点通勤时间换取更好的居住条件,毕竟现在地铁建得火热啊。
没有接盘侠,何谈保值增值,除非是去跪求旧改。

所以,市中心虽好,但价格不会让你选择太多。另外要注意,千万不要被一些所谓的低价“笋盘”所迷惑。这种往往都有严重的缺陷,你可以不在乎,但你得考虑别人在不在乎。
退求其次选城市副中心 在长江商学院校训“取势、明道、优术”里,“取势”被放在了第一位。我们买房也要学会看大势,多看新闻多看报。
现在中国的城市建设的“势”是什么?是大城市、都市圈。在这个进程中,人口要往大城市流入,城市在不断扩张,给新来的人口开辟空间。
这意味着单一的主中心将完全无法覆盖辐射膨胀中的城市,必然要伴随数个城市副中心的生长作为补充——新的好地段正在形成。
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以深圳为例,深圳目前有福田、南山2个主中心,还有龙华中心、光明中心、龙岗中心、坪山中心、盐田中心等副中心。(如果大空港不纳入前海的话,也可算做副中心) 深圳就这么点地,作为社会主义先行示范区,只要深圳经济持续向好,这些副中心怎样都不会太差的。
所以从长期来看,这些地方也会是除主中心外人口流入的重点,城市建设的重点,城市资源聚集的节点。
这就是我们刚需的机会。
挑地铁买
关于地铁的优势,上班族一定有很深的体会。
地铁不仅是一个城市的骨架,更是城市人口流动的动脉。当前一二线城市里,城市基础设施投资最大、规划最为长远的就是建地铁了。地铁网络的疏密和站点设置,从侧面反映了片区的地段价值。
速度快、运量大、准时、舒适,地铁有其他公共交通无法比拟的优势。对于工作在市中心,但又买不起市中心的刚需来说,近地铁真能给工作生活带来巨大的幸福感。 而且这一需求很普遍,意味着房子流通、保值、升值有了支撑点。

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地铁一响,黄金万两。越是离市中心远,地铁带动房价的能力越强。5号线的开通带动了龙华的上涨,7号线的开通带动了西丽的上涨,11号线开通带动了沙井的上涨...
因此,买不了核心区域,用距离换价格,挑连接中心地段的地铁买,也不失为另一种选择。
那么地铁要多近才算近?一般情况下,步行到地铁站3-10分钟内会比较合适,太近的话地铁振动和嘈杂的人流容易影响生活,尤其是关外一些线路还是走地面的轻轨。 不过,买的时候一定要看价格是不是严重透支,避免盲目追高。具体怎么买可以参看我们以前的文章
用商业加分 很多人看房,往往看了房就走了,却对周边的片区面貌缺乏了解。一些中介在介绍房子的时候也容易轻描淡写地把这点略过。
了解一个片区面貌最重要的就是看它的商业。商业的兴衰往往反映了一个片区人气的变化。
尽管现在电商很方便,但是大家对综合型商业依旧有需求。周边有集餐饮、休闲、娱乐、购物的Mall一定是加分项,很多开发商会把这个当成卖点,尤其是对于配套相对没有那么成熟的关外。 除了看商业中心,还可以看一些品牌门店来判断,因为它们在选址之前都会做大量调研,还是比较靠谱的,比如星巴克。
此外,还可以简单看楼盘底商成色判断这一带的商业状况:品牌连锁店>五金个体商户>自营餐饮摊贩。

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△南油生活区一些刚入门的朋友容易把租房的观点带进买房方法中,觉得周边都是餐饮摊贩很好,下楼就有吃的。但自营餐饮摊贩多往往意味着脏乱差,对社区面貌的破坏力极大,最典型的例子就是南油生活区了。
先人一步,多考虑学区

如果说家庭最愿意把钱花在哪?那一定是孩子身上。
今年深圳跳涨的房子基本都有不错的学位支撑。
在深圳,学区对房价的带动因素要远大于其它因素,因此学区房的价格普遍较高。好一点的学校都不便宜,但有能力还是要多考虑一下学区因素。
很多年轻刚需在首次置业婚房根本不考虑学区,感觉离孩子读书还很遥远,只看自己的喜好。可惜过几年有了孩子,再看好一点的学区房已经不是能承受得起的价格,只能去换小的和差的了。
正确的路径,应该是先考虑好学区因素,过几年用了学位后,把房子高价卖出,潇洒地去换套改善房。
05 房子怎么挑
说完了地段,那么具体房子该怎么看?
不要有“处房”情节
很多人非新房不买,有很严重的“处房”情节。只是一线城市,刚需族想买套各方面条件都不错的新房很难,除非在地段上让步,比如去临深买那些有花花草草的美丽新房。
另外,新房交房晚,还得等装修,实际入住时间要远晚于二手房。房子没有使用起来就是闲置浪费,但你的月供却没有停,资产就会变成负债。

当然不是说新房就不能买了,如果碰上限价盘或打折盘,算清帐后,该占的便宜还是要占的。
这里只是想要强调眼界要放宽些,给自己多一点选择空间。
户型要“实用主义”
很多人会问刚需该买多大的户型?
理论上来说,越大自然越舒服。但地段、产品、学位越好,你能买到的户型只会越小,于是我们往往会面临“鸡头”还是“凤尾”的经典选择问题,比如:
买大一点的老小区,还是买小一点的次新小区?买小一点的市中心,还是远一点大一点的房子?......
这些问题肯定是要具体问题具体分析。但如果要总结一下的话,从投资角度看,在满足自住的基础上,户型大小可以适当向好地段、好产品、好学位让步。
道理很简单,理想状态下,同样的价格买,户型越大,缺陷可能越多。而在市场的分化环境下,缺陷越大就更容易被拉开差距。

就拿上面两个问题来说。一般情况,老破大如果没有好学位支撑,价格并不坚挺,等到换住的时候只会变得更老,流动性比较差。所以够住的话,还是推荐新一点品质好一点的小区。

假如不是片区中心,没地铁优势,也没有什么规划,那还是买小一点的够住的市中心要好一些。先不说配套优势,市中心就算位置不是很核心,也更容易承接人口外溢,受核心区房价上涨的带动。

另外,买房户型不在大,关键要看实不实用。
因为得房率和送面积的存在,户型实际使用面积可能千差万别,最典型的例子就是恒裕滨城的89平能做四房用,而一般的89平却只能做两房或三房。这种差距一定要在看房过程中去实地感受。
这种户型一般总价要比其它同面积的户型要高些,但胜在实用,性价比高。因为你要买个正规的两房或三房,可能要花更多的钱。
在人口日益增多,住房需求不断增加的深圳,多出一个房间就是赚,可以做客房,可以应付未来的新增家庭成员,甚至完全可以拿出去出租,去减轻月供压力。
06 总结
篇幅有限,短短几千字也只是把刚需挑地段、户型讲个大概,事实上买房还涉及很多,比如金融工具、购房时机选择等等。
但站在岸上学不会游泳,说得再多,也得实地多踩几次盘,多到周边走走。也不要太排斥中介,在任何战争中,信息都是最重要的。
一定要有行动力,不要觉得麻烦,更不要把“忙”当借口。佛系买房最为致命,搞不好就是“如来”变“济公”,资产缩水。
2019年已经能够明显感觉到楼市的分化:区域差距(东冷西热),品质差距(豪宅大热),学位差距(学位房成交价拔高)。
所以,房子千万不要乱买。


来源:小鹿选房




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发表于 2019-12-18 14:07:28 来自手机 | 显示全部楼层
全部是价钱决定一切
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