租房常见的陷阱以及法律问题

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发表于 2020-1-15 13:54:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
因为房价原因,对于很多奋斗在北上广深等城市的年轻人而言自己购置房产非常困难,租房是解决居住问题的唯一途径。对于很多有房的人因为自己房子位置、大小、孩子上学等原因也没有自己居住二是出租出去,自己另外租房,这被称为双租客,我本人就是其中一员。《中国住房发展报告2017-2018》就指出,住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场,这样一个巨大的市场中鱼龙混杂,纠纷也非常多,今天我们就讲讲租房中的陷阱和法律纠纷。

租客被直接骗钱

1、骗取定金
这类骗子一般都没有固定场地也没有出租的房屋,多数都是在小区到处张贴小广告,或者在网上发布租房信息,声称房东直租。一旦你和他联系,他们会以自己出差或者在外地工作为由不和你见面,将房屋说的非常好,对租客的要求就是要爱惜房屋、事儿少,租金都足够便宜,当你动心时,他就会要求你打定金,一旦你把钱给他,就再无音信。

2、骗取房屋租金
这类骗子冒充中介,或者是一些濒临倒闭的中介铤而走险,他们短期内短租大量房源,而且对房主十分大方,给付的租金高、不挑剔、要求少,但是租期很短,通常都是一个月。有了房子后他们会以远低于市场的价格将房屋租给一个或者多个租客,房租押一付三或者付六,总之收的越多越好,然后携款潜逃。

3、骗取中介费
这类骗子多数是真的中介,也有租一个房子做行骗道具冒充中介的,然后带你看房,有时候还会有一个骗子冒充房东或者其他客户,他们会抛出远低于市场的房租价格,并与“房东”或者托儿一起忽悠租客缴纳中介费,一旦你交费“房东”会找出各种奇葩理由不把房子租给租客,租客找中介,中介会以他们已经完成委托为由拒不退还中介费。

4、押金不退还
常见的租房押金有押一付一、押一付三等等,这种规则的设置初衷是为防止承租人在房主不知情的情况下搬离房屋或者损坏房内设施的可能,但现实中很多租房合同都会写上提前退房不退押金,从法理上讲,押金属于一种担保,根据《合同法》、《担保法》及其解释,提前退房不应该扣留押金。有些房东或者中介在收房是会以房屋家具、设备有损害等为由扣留押金,对于这些情况租客应该据理力争,用法律武器保护自己的合法权益。

5、租金变贷款
这类骗局比前面几种都要隐蔽,这类中介也好“房东”也好,他们的身份一般都是真实的,房子也确实是在出租,只是租金支付时在租客不知情的情况下引导租客签订了贷款合同,这也就是所谓“租金贷”。这个租金贷指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。本质上说租金贷是合法的,但如果租客在不知情的情况下被贷款就非常危险。

例如以下案例:
《北京青年报》报道,北京通州、朝阳等多个区的租客在使用分期交租APP后却遭遇了“退租难”的问题。他们在租房时办理了一款名叫“元宝e家”的APP,而在房屋租赁合同解除、租客搬离住处后,租客却仍然需要在APP上交钱,否则租客的个人征信将受到影响。


租房中的伤害

1、租客因为房屋设施安全隐患受伤
出租人有义务向承租人提供房屋及其安全可用的附属设施,若因租赁物之瑕疵,侵害承租人或第三人的生命健康及财产安全,应对承租人或第三人承担赔偿责任。常见的伤害是因房屋设备瑕疵受伤甚至丧命,因为装修甲醛等污染导致租客生病等问题。

1.自如租房陷阱?
(1)被检测出来甲醛超标的房间,只是经过一次刷漆,就摇身一变,冠以“非首次出租房”挂在了自如的官网上,这件事情超出了租客小张的认知。

(2)在目睹了自如对室友房间所做的这一切之后,小张选择了曝光。

(3)“惊讶,愤怒,更加认定自如不可信”是他的反应。他告诉财经网,自己对面屋的女孩搬离甲醛超标的屋子之后,自如只是叫维修工刷了个漆,第二天就以“非首次出租房”的名义在官网上线了,这意味着自如在告诉别人这是已经住过的、安全的房子。重点在于,自如所谓的“非首次”的这间出租屋,距离装修完毕仅仅过去了短短数日。

2.2018年8月22日,北京市住建委通报称,23家违规中介被查处,自如等多机构上榜。23日,自如回应称全面接受北京市监管部门相关查处结果,坚决整改。8月31日,一篇《阿里P7员工得白血病身故生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传。


有一个真实案例,2019年7月,北京的李某在房屋内洗澡时,因电热水器漏电而触电身亡。在很此类案件中出租者和生产厂家不可避免的成为案件的责任主体,出租者对作为房屋的实际所有人和热水器的提供者,在获取房屋收益的同时也有保障屋内家电、热水器等屋内设施正常、安全使用的义务。即便是在租赁合同中有相关提醒,也不能作为免责事由免去其侵权责任。生产厂家作为产品的提供者只有在其出厂产品存在质量问题或者瑕疵时,在其应当承担的责任范围内予以承担。

2、租客自己的原因受到伤害
生活中最常见的就是租客在洗完澡后由于地面湿滑等自身原因而在浴室摔倒受伤以及租客半夜起来,因意识模糊而撞上没有门框等等情况。这些事故的发生均是因为承租者自身安全意识薄弱或者疏忽而造成的,对于此种行为而造成的损失,则由承租者自行承担。

3、租客在出租屋内受到外来伤害
一,房主提供固定房源,不与租户共同居住,不共同使用出租房。出租房内如果发生盗窃或者有人入室伤害租客,则与户主没有直接的关系,除非发生的伤害事实是与房主提供的房屋自身安全和相应的设施不善有关,比如房门不能正常使用,窗户可以随意进入等等。
如果租客被合租人打伤,应有合租人直接承担赔偿责任,除非租客在承租房屋时在合同上约定了对合租客有明确的要求,而出租人并未按照协议的内容,安排符合条件的合租人,则出租者就需要对承租人因此受到的伤害负有责任。

二,户主和承租人共同居住,只是使用不同的房间,形成了类似旅馆式租赁关系。如果在你租住的时候,房东就已经跟你打好招呼:客人个人的贵重物品要自行保管好,若丢失本店概不负责,你要是当时默认了,那就表示你已经放弃追究房东责任的权利了。在实际生活类似事情的发生还是需要具体问题具体分析,而现行法律对于此类情况没有明确的规定 。

   2014年3月3日,上海浦东新区某小区某房东老黄与外地来沪工作小王签署房屋租赁合同。2014年3月某日,租客小王被发现死亡于出租房屋浴室内,报案后,由公安机关与燃气公司管理部门对事发现场勘查及对受害人尸体检验,事故发生原因为热水器的管道老化造成烟道堵塞,气流倒灌,一氧化碳浓度过高,致受害人煤气中毒死亡。后法院认为户主应对房屋内设施有安全管理责任,应确保设施的安全。因此户主对此次事故负主要责任,而租户自己未尽到合理注意义务,承担次要责任,燃气公司管理部门尽到安全检查义务,不存在过错,不负责任。

   外卖人员强行进入屋内事件,我们屡见不鲜了。前有上海静安区邬某在送外卖时顺走钥匙而进入屋内实施犯罪,后有青岛市徐某某入室抢劫、强奸等现象发生。这些外来侵害对租户造成了极大伤害,但是这些需要租户自身加强安全意识,也需要社会共同打击。


4、房屋设备瑕疵导致第三人受伤
如果因为房屋设备造成第三人受伤怎么办?例如房屋玻璃脱落砸上第三人。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条的规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”由此,对于物件脱落、坠落致损的赔偿责任人,除了物件所有人以外,还包括物件的管理人。

在房屋出租后发生物件脱落、坠落致人人身损害而引起的纠纷之中,房屋的所有人因享有实际所有权应承担责任,而承租人作为实际管理人,享有租赁物的占有、使用,故承租人亦对房屋是否存在危险负有审慎注意义务。

在此类纠纷案件中,承租人如不能举证证明其已尽到审慎注意义务,不存在过错的,应当承担赔偿责任。对于房屋中的其他设备也是同样道理。

   徐某于2009年5月末在经过某楼房时,因该楼六楼某屋窗户玻璃坠落而被砸伤,造成徐某右手手腕动脉破裂,徐某遂被送往医院治疗。坠落窗户玻璃的房屋产权人系熊某农、沈某培,熊某农、沈某培自2007年11月开始将该房屋出租,承租人系王某成。该房屋设施的日常维修、护理均系在王某成通知熊某农、沈某培后,再由熊某农、沈某培实施相关措施。事故发生后,徐某与熊某农、沈某培、王某成协商,均未果。徐某以熊某农、沈某培与王某成构成侵权为由,提起诉讼,请求判令熊某农、沈某培、王某成赔偿医疗费、护理费、营养费、交通费、误工费等损失。

     案件争论的焦点是房屋所有权人未对屋内设施尽到管理维护义务,承租人实际占有该房屋后窗户玻璃坠落致路人人身损害,承租人是否应当承担赔偿责任。最终法院判定被告熊某农、沈某培承担赔偿责任。

租房的腾退问题

(一)房子没到期房东强制腾退怎么办?
在合同有效期内如房东强制收房腾退租客,房主应当承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

(二)租户不交房租,如何诉讼强制腾退?
租户不交房租又拒绝腾退的,房主可以到法院起诉要求腾退房屋并补缴房屋占用费,这个法律关系明确法条与上面一条相同,此处不再累述。

(三)房子被房主出售或者法院拍卖怎么办?
根据《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,此即“买卖不破租赁”的规定,房屋买卖不影响租赁合同的效力,原租赁合同对新房东继续有效。承租人可以继续在房屋内居住,依据合同相关规定承租人可以依法在房屋内继续居住。

但是根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,以下几种情况不适用买卖不破租赁原则:

一,出租人和承租人在租赁合同中约定排除了“买卖不破租赁”原则,意思自治优先;

二,抵押权设立在先时,抵押权实现后,即“先抵后租”不适用“买卖不破租赁”规则;

三,在人民法院查封的不动产之上设定的租赁合同关系,不适用“买卖不破租赁”规则;

四,在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

租房的其他问题

(一)设施损毁谁负责?
租客在与房东直接签订租房协议时
1、需要注意租房期限、租房具体地址(要跟房产证上一致),在实际生活中好多是因为你看的房与你合同中签订的房屋地址不是同一地址,从而导致后续租房中的不必要的麻烦。

2、室内设施,因为如果是有装修而且有家具的,要写清楚,以防在退房清点房内物品时,房东认为缺少物品从造成不必要的纠纷。

3水电费、物业费、取暖费等由谁付,如果承租人自行支付,户主不得再向承租人索取其他附加费用。

租客在与第三方中介签订合同时
1、最常发生的是承租人与中介公司签订租房合同后不久,中介公司一夜间人去楼空。这也就是为何在现实生活很多承租人对中介公司的信任度不断减分的原因。对此,我们可以查看中介公司是否具备本市房地产管理局核发的资质证书。对待协议文本和发票,必须查看公章是否清楚,如不相符,请您不要签字,并及时谢绝服务。勿轻信中介公司工作人员口头所说的各种承诺和诱人动听的言辞。如果需要补充一些条款,一定要落实在文字上。

2、在与中介公司的房租交纳时,往往中介公司让把房租费用打款到个人名下或者由第三方直接划款。这种方式可能会使承租者陷入网络借款平台的陷阱里,所以在签订合同时一定要明确罚款账户。

(二)设施损毁谁负责?
我们在租房时都发生过,因为家具、家电、地板等损毁发生的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。  
第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

所以如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使赁物受到损失的,出租人应当要求租客赔偿损失。出租屋里电器设备损坏,大部分的原因在于其自然老化,假如产品上出现了人为的“裂痕”,则可判定是租客使用不当所致,租客理应赔偿。

房东和租客在租赁合同中可以详细地列出屋内物品的购买时间、使用年限、物品状况,并对物品的损坏责任作明确的约定,要进行统一核对。尤其对一些大型家具,要在合同上备注新旧程度,最好拍照留底,防止日后产生纠纷。如果租客发现家电已经超过使用年限,向房东提出更换,以防电器发生严重故障引发人身财产损失。

(三)房屋漏水怎么办?
1、自己租住的房屋被楼上漏水出现损失
因为楼上住户原因导致房屋漏水,致使楼下承租人遭受财产损失的,租客有权要求侵权人对租客受到的损失予以赔偿。《物权法》第九十二条规定,“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

2、自己租住的房屋漏水,给楼下造成损失
对于出租房能出现漏水问题可以分为两种:
第一, 因房屋本身设计或者水管老化等房屋本身的问题而漏水的,因承租人不存在过错,所以承租人不承担赔偿责任。

第二, 因承租人忘记关阀门或者私自更改管道造成漏水问题,承租人因自己的过错,造成的损坏,需承担相依的责任。《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。所以承租人于出租人签订租赁合同时应对租赁屋内的物品进行逐一记载,并列入清单,防止以后带来不必要的麻烦。

(四)到底税费谁来交?
随着2019年税改的实施,个税专项扣除中租房扣除的部分直接影响到了出租人即房东的切身利益。房屋租金作为房东收入的一部分在超过基准线额度时要承担起纳税义务,但是只有极少房东会主动的纳税,同时伴随的还有,如果租客想要获得每月1500元的个税专项附加扣除额时,就需要把房东的姓名、身份证号以及房屋地址提价给税务机关。

来源:奇点学堂


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发表于 2020-1-15 14:07:25 来自手机 | 显示全部楼层
朋友刚被骗了万把快钱,二房东把钱收走了,房东又来要了,被二房东骗了。
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发表于 2020-1-15 14:16:56 来自手机 | 显示全部楼层
过完年就是租房旺季,租房的时候得留点心
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发表于 2020-1-15 14:29:07 来自手机 | 显示全部楼层
租房之前,一定要相关证明材料,比如房主的房产证和身份证之类的,如果对方无法出具这些书面材料,那就要留个心眼了,可能会上当受骗!
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发表于 2020-1-15 14:40:36 来自手机 | 显示全部楼层
不要贪小便宜!
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发表于 2020-1-15 14:41:05 来自手机 | 显示全部楼层
不少心怀叵测的二房东,会短租房子然后长租转租出去,等到租客被房东找上门的时候,二房东早就跑没影了,这个时候,对于租客来说,就是天大的损失了!
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发表于 2020-1-15 14:49:32 来自手机 | 显示全部楼层
深有体会,被坑过。
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发表于 2020-1-15 14:51:31 来自手机 | 显示全部楼层
大家租房一定要谨慎再谨慎,小心再小心
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