今年买房,必要躲开的8大深坑!

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发表于 2020-1-17 15:53:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
记得儿时住在筒子楼、小土房里,拥挤不堪,阳光也见不到多少。
父母每天5点起来就去工作,下班回家脸上总是带着笑容,因为邻里街坊大家都一样,所以幸福度很高。
然而从1998年开始,仿佛一切都变了。
中国第一次房改现世,结束了福利分房制度。尤其是在1999年-2004年这几年,住房市场化全面推行。差异化居住需求井喷,房地产市场迎来历史机遇。
一夜之间,商品房如春笋般矗立。
邻里邻外开始攀比,那时候第一次看到父母因为房子的事儿发愁,因为隔壁父亲的同事买了新房,隔三差五还要来我家絮叨。幸福源于对比,父母还是最后一咬牙东拼西凑买了新房。
接下来,陆陆续续搬了几次家,一直到我学习生涯结束。
父亲说,房子一开始是给人住的,但自打被贴上金融标签后,就不可能只是钢筋水泥壳的命运。你的命运也一样,要随着大势去拼搏。
随后我背起行囊,远赴京城求学,学的正是房地产金融。
纵观中国房地产发展历史,这20年来,轰轰烈烈几波大潮,房价螺旋式上涨,从钻石期到黄金期,再到现在的白银期。催生出了不计其数的房子,中国人均居住面积也从80年代的个位数,发展到现在的人均近40平米。
与此同时,在这轮房地产盛世中,衍生出了种类繁多,可以满足各种需求的房地产产品。住宅、公寓、海景房、商铺、别墅、养老房……如果按照不同维度划分,几乎很难切割清楚。
但是经过这么多年的房地产演绎,有些房子价值翻了几番,有些却按部就班,还有甚至将一辈子的血汗钱套死其中,仅能满足居住需求。
这些年因为买错了房,坠入深坑的例子数不胜数,到今天为止,大多数人还在因为买错房子而抱憾终生。
接下来,子木以一文总结,告诉大家在2020年到底哪些房子不能买?为了避免大家落入深坑,也当是2020年的年岁愿望。

2
街边商铺

过去有句老话,叫做“一铺养三代”,意思是买一个商铺,无论是自己做生意还是租出去,赚来的收益可以养上下三代人。
过去家里有铺子的算是有钱人了,是那种走在路上可以咧着嘴,踢飞腿的选手。
而现在这句话却截然相反,叫做“三代养一铺”。为什么?
我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落,源于时代的更替。”
首先是城镇化建设的饱和化。原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达,一个城市能叫上商业购物街的就那么几条,商铺是稀缺品。
而现在,18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来,集中商业效应分流购物需求,大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”。
其次是互联网电商替代了商铺功能。因为手机互联网时代的繁荣,打开了线上获客渠道,那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就大大削弱了。
这些年,你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了,很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所,纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中。
这对商铺价值的冲击是巨大的。很多人说,我家小区门口的商铺每天人很多啊,也不应该投资吗?
这还得考虑交易问题。
商铺的交易税费差不多占整体房价的20%~30%,比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益,想出手很困难,只适合赚租子。
赚租子的话,合格的商铺必须有7%~8%以上的回报率,并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款,这样的商铺才有投资价值。
现在这样的投资标的极少,需要花时间和走关系去挖掘。
然而很多人根本不懂行情。这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热,大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺。最后因为周边社区长期不见人口,自己的商铺花了钱装修租不出价格,财富被割地干干净净。

4
超级老破小

“买城中老破小,还是买郊区远新大?”
这个问题是平日里咨询最多的问题。我的回答是,你首先要知道什么叫做老破小。
按照正常情况来讲,房子会随着时间折旧。时间越长,房子的价值越低,如果超过50年,房子可能就是一文不值。但事实上,很多老房子的卖的价格要高于新房。
这就是房子背后的土地价值。
城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵,在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇。但前提是这个中心区永远不会变。
纵观中国楼市二十多年,只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移,其他城市的中心城区大都发生了转移。
例如郑州的市中心发生过3次迁移,合肥发生了2次。数据显示,全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾。
所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移。其次在投资属性上,最大的价值点在于学区。
如果不是学区房,未来的增值空间会很小。而且随着城市版图的扩大,学区划片政策的普及,老破小的命运很可能出现大量分化。
最后要注意一点是老破小的房龄。
一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则。如果你的房子太老,会影响下家的购房成本,逐而影响流动性。
现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境,大家一定要引以为戒。如果买二手的话,10年房龄的次新房是最佳的选择。

6
限价精装房

如果你经历过装修,一定会认为装修是一件很痛苦的事情。尤其是自己住的话,每个物件都想追求性价比,又要请人画图纸做设计,又要提防工人偷懒,几个月下来少几层皮。
所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因。
但是很赤裸地告诉你,目前市场上90%的精装房都是不达标,存在质量问题的。这也就是近两年来,房屋质量维权频繁爆发的原因。
一方面是质量太差。开发商限价,利润本来就不高,明面上说精装修4000元一平方,实际上成本也就7-800元一平方。很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分。
交房时,你也不知道你房子精装修到底花了多少钱,你也不能把地砖翻起来拿去检验。
市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差,甚至连表面活儿都做不齐全。这种开发商一旦出现问题,同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了。
其次是装修流程和风格。房子从想象到成形,起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度。目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数。只要一个环节出现问题,后来的善后工作基本都要靠你自己完成。
其次是风格。开发商做精装修尤其是廉价精装修,都是批量操作。这一个小区内的所有房子装修风格都一个样,能还原到样板间的80%已经是奇迹了。
大部分都是买家秀和卖家秀,这时候如果你发现质量问题,或者风格不喜欢,再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房,直接装的价格。
所以如果买限价房的话,最好选择毛坯房。当然如果品质较高,价格到位的商品房,精装修明显是占优的,可以入手。
最后再说一次,在利润面前,永远不要考验开发商的责任心。多花点儿时间去研究装修,就能省下几十万的费用,不要为了图省事把钱都让人家宰割了。

8
不利因素房

如果你去售楼处买房,一定一定要关注一个东西,叫做不利因素公示牌。
不利因素公示牌是住建委强行要求执行的。
但落到实处,有的售楼处可能会摆在最显眼的地方,有的则是藏在犄角旮旯里,让你找不到。犄角旮旯里藏着,你问售楼处小姐还没好话的,大概率说明这个盘有问题。
不利因素主要有殡仪馆、垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等。
前段时间一个粉丝咨询我维权说是2017年跟着朋友买了一套房,没有查到不利因素。等住进去的时候,才发现项目500米外有一个大型垃圾焚烧厂,一到下雨一股腐败气息就隔空飘了过来。最后只能闭户开空气净化器。极为闹心。
殡仪馆不用多说,老百姓讲究,出门不遇白,万事皆顺当。如果回家不时看到殡仪车,车来车往,一天的好心情都没了。
所以不利因素严重的地段对房子的升值潜力影响很大,影响流动性。尤其对于楼盘较多的城市,购房者选择空间大,对不利因素更为关注,价格很难跑过市场平均。

9
最佳投资房

写到这里,很多人肯定要问,子木这不能买,那不能买,到底什么房子才是投资最佳的品类?
很简单,不要去关注那些花里胡哨的东西,回归本质,去寻找大家都爱买的房子,就是所谓的“硬通货”。
硬通货房子一定要非常刚需,例如在交通便利、周边配套成熟(或未来成熟)的地段上,户型在80-120平米之内,两室一厅或者三室一厅均可。如果资金条件达不到,可以选择性牺牲面积这些因素。其次在供需失衡的城市,例如一线和强二线城市,改善型地段房也是非常好的投资标的。
除此之外,价值层层递减。
如果你没有能力去挑选一套上好的房子,起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑。这个年代,不亏就是赚,这个道理大家一定要明白。
最后上面这八大深坑,足可以让你省下十万百万,一定要谨记!
                                
来源:子木聊房

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发表于 2020-1-17 16:04:37 来自手机 | 显示全部楼层
避开所有让你悔不当初的深坑,光看看文章不够的
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发表于 2020-1-17 16:14:18 来自手机 | 显示全部楼层
嵊州某楼盘的为什么特别便宜
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